A pandemia do COVID-19 e as medidas de enfrentamento das suas consequências, como a decretação de quarentena, restrição de circulação de pessoas e fechamento do comércio, têm gerado questionamentos acerca dos efeitos do coronavírus nas relações locatícias.
Isso porque muitos estabelecimentos comerciais e empresas que não exercem atividades essenciais, ou que não atuam na cadeia produtiva desses setores, ficaram impossibilitadas de fruir do imóvel locado devido às determinações legais que impedem seu funcionamento.
Entendemos que a impossibilidade de utilização plena do imóvel locado, por restrição legal, enseja a redução do aluguel.
Não obstante, é recomendado que qualquer iniciativa judicial seja precedida de uma negociação de boa-fé entre as partes, visando a mitigar danos e revisar as condições pactuadas levando-se em conta o novo cenário, buscando reestabelecer o equilíbrio entre as partes, em conformidade com o princípio contratual da boa-fé objetiva, previsto nos arts. 422 e 113 do CC, e os princípios laterais da colaboração e cooperação.
Ademais, por se tratar de uma crise que atinge a todos, mas a cada um de maneira diferente, é importante buscar uma solução que partilhe o ônus entre as partes da melhor forma possível, o que deve ser feito caso a caso, verificando-se a situação individual de locadores e locatários.
O artigo 18 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) prevê que as partes podem, de comum acordo, renegociar o valor do aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. Dessa forma, é possível que as partes estabeleçam, por exemplo, uma redução do valor do aluguel por tempo determinado, enquanto durarem as restrições à circulação de pessoas e ao funcionamento do comércio, ou mesmo a suspensão dos pagamentos durante este período, sempre tendo em vista o equilíbrio econômico financeiro do contrato.
No entanto, caso a negociação extrajudicial não chegue a bom termo, por se tratar a pandemia do Covid-19 de uma hipótese de caso fortuito ou força maior, nos termos do art. 393, parágrafo único, e 396 do Código Civil, o devedor não responderá pelos prejuízos do inadimplemento derivado da decretação da quarentena e dos efeitos da crise do coronavírus, sendo facultado ao locador a resolução do contrato.
Ainda, as partes poderão propor ação revisional visando reestabelecer o equilíbrio econômico financeiro do contrato, que poderá ser fundamentada na Lei do Inquilinato, art. 19, ou no Código Civil, artigos 317, 478, 479 e 480, que tratam da revisão dos contratos de prestação continuada ou diferida por onerosidade excessiva.
Apesar da questão ainda não estar pacificada na jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo, as Turmas do TJ-SP têm proferido decisões favoráveis à redução do valor dos aluguéis enquanto durar a quarentena.
Decisões monocráticas proferidas pelo TJ-SP têm autorizado a diminuição do aluguel durante esse período, adotando o entendimento de que a crise econômica causada pelo Covid-19 justifica a redução do valor do aluguel pago por estabelecimentos comerciais, que se encontrem de portas fechadas durante a quarentena.
Se a decisão for por trilhar a via judicial, recomendamos que as empresas, locadoras e locatárias, estejam preparadas para provar que a crise do coronavírus efetivamente afetou seu rendimento, impossibilitou ou tornou excessivamente oneroso o pagamento integral do aluguel do estabelecimento.
A equipe do EGS está à disposição dos clientes que desejarem maiores informações sobres as medidas acima destacadas, extrajudiciais e judiciais, e outras que possam ser úteis para enfrentar a crise da melhor forma possível.