O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que o imóvel alienado fiduciariamente é considerado impenhorável em ação de execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante. A decisão é referente ao processo REsp 2.036.289, relatado pela ministra Nancy Andrighi.

Em que pese a existência de um contrato firmado entre o adquirente e organização financeira para a compra de um imóvel, as despesas condominiais decorrentes daquele bem são de responsabilidade do adquirente, pois é ele quem detém a relação jurídica material com o imóvel, tais como a posse, o gozo ou a fruição.

Entretanto, no recente julgado do STJ, os Ministros estabeleceram o entendimento de que bem financiado por meio da alienação fiduciária, se torna impenhorável para fins de débitos condominiais, que são de responsabilidade do devedor fiduciante (adquirente), ou seja, em caso de dívidas por inadimplência de cotas condominiais, o Condomínio não poderá requerer a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para pagamento da dívida, pois o imóvel alienado não integra o património do fiduciante (adquirente).

Contudo, ressaltou-se no julgado que nada impede que os direitos do devedor fiduciante, oriundos do contrato, sejam penhorados (art. 835, XII, CPC). Isso significa que o credor das despesas condominiais (o Condomínio) poderá requerer a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária. Em outras palavras, significa que o credor não terá a propriedade plena, mas se sub-roga na expectativa real de aquisição do devedor fiduciante.